L'ex-maire Richard M. Daley, son fils qui finance un prêteur profitant des transactions foncières du comté de Cook
Ce sont des investisseurs dans une entreprise qui tirent profit de la Cook County Land Bank Authority, finançant des rehabbers qui vendent des propriétés pour le double, le triple, voire 50 fois ce qu'ils ont payé au comté.
L'ancien maire Richard M. Daley et son fils Patrick Daley font partie des bailleurs de fonds d'une entreprise qui encaisse en finançant des rehabbers qui achètent des maisons à la Cook County Land Bank Authority et les retournent pour le double, le triple, voire 50 fois le montant qu'ils ont payé. le comté des mois plus tôt.
L'entreprise, Renovo Financial, a financé 75 achats au cours des cinq dernières années de maisons qui ont ensuite été rénovées et vendues. Soixante-cinq des propriétés financées par Renovo ont été revendues à une valeur médiane de 145 341 $ par rapport à ce que les réhabilitateurs ont payé à la banque foncière, selon les dossiers obtenus par le site Web.
La part de ces bénéfices dépendrait de la taille de l'investissement que les réhabilitateurs de Renovo font dans la remise en état des propriétés - des informations qu'ils ne sont pas tenus de divulguer au comté.
Renovo ne discutera pas du montant ou des conditions de l'investissement des Daley, qui n'ont pas répondu aux messages sollicitant des commentaires.
La Cook County Land Bank Authority vise à redresser les propriétés vacantes dans les zones en difficulté économique, principalement du côté sud et du côté ouest. Il obtient les propriétés et les vend, parfois à perte, à des particuliers et à des entreprises qui réhabilite les logements, effaçant les nuisances visuelles et faisant revenir les propriétaires contribuables.
L'agence fait l'objet de deux examens de comté en cours à la suite des rapports du Sun-Times l'année dernière. Président du conseil d'administration du comté de Cook Toni Preckwinkle a ordonné un audit de l'agence après que le journal a rapporté l'automne dernier que le la banque foncière a accepté le don d'un immeuble délabré appartenant à Chester Wilson, chef d'état-major à Ald. Carrie Austin (34e), a effacé plus de 200 000 $ que Wilson devait en arriérés d'impôts fonciers, puis a vendu le bâtiment au partenaire commercial de Wilson. L'agence fait également l'objet d'une enquête de l'inspecteur général du comté de Cook, Patrick Blanchard, au sujet de l'accord.
Aussi, Robert Rose, directeur exécutif de la banque foncière, a renvoyé son assistante Natasha Cornog en février, après que le Sun-Times a rapporté qu'elle avait obtenu plus de 16 000 $ d'allégements fiscaux fonciers en prenant indûment des exonérations de propriété familiale sur trois maisons – une seule est autorisée – y compris une maison Oak Lawn qu'elle avait achetée à la banque foncière.
Renovo a accordé 11,5 millions de dollars de prêts à des réhabilitateurs qui ont acheté 75 maisons à la banque foncière, selon des documents de la banque foncière et d'autres agences du comté.
Créée en 2013, la banque foncière s'est vu accorder des pouvoirs extraordinaires pour aider à relancer les communautés en difficulté économique, pleines de maisons vacantes et abandonnées. Il saisit les propriétés en souffrance fiscale, achète les maisons saisies avec des remises importantes, efface tous les impôts fonciers impayés, puis vend les propriétés à bas prix à des rehabbers pour les améliorer. La banque foncière affirme avoir vendu plus de 900 propriétés, rapportant environ 9 millions de dollars aux rôles d'imposition du comté.
L'agence se concentre généralement sur les quartiers défavorisés.
Mais les maisons saisies que les réhabilitateurs de Renovo ont obtenues de la réserve foncière et ont renversé se trouvaient dans des communautés florissantes de la ville et des banlieues, notamment Niles, Brookfield, Homewood et Flossmoor. Presque toutes ces maisons avaient été saisies par Fannie Mae, la société de financement hypothécaire soutenue par le gouvernement fédéral, puis vendues à la banque foncière.
Sur les 75 propriétés que les réhabilitateurs financées par Renovo ont achetées à la banque foncière, 65 ont été réhabilités et remis à de nouveaux propriétaires.
Deux des propriétés sont louées à des locataires soutenus par des bons de logement subventionnés par le gouvernement de la Chicago Housing Authority.
La banque foncière a perdu de l'argent sur sept des maisons impliquées dans les transactions Renovo – six à Chicago et une à Berwyn – parce que l'agence les a vendues à perte aux réhabilitateurs de l'entreprise. Une fois qu'ils ont terminé les travaux sur les maisons, ils les ont vendues jusqu'à 30 fois ce qu'ils ont payé la banque foncière pour eux, selon les dossiers.
La commissaire du comté de Cook, Bridget Gainer, qui a créé la banque foncière et préside son conseil d'administration, a déclaré que l'agence n'orientait pas les rehabbers vers Renovo.
Nous ne faisons pas référence – jamais, dit Gainer. Lorsque nous construisons une maison et que quelqu'un veut l'acheter, il doit montrer qu'il a l'argent, tout comme pour obtenir une hypothèque.
Renovo a commencé à fonctionner en 2011, deux ans avant la création de la banque foncière, financée par des sociétés d'investissement privées.
L'année dernière, Kevin Werner, directeur général de la société, a déclaré qu'il avait recruté d'autres investisseurs, dont TUR Partners, une société d'investissement créée par Daley et son fils après sa retraite de maire en 2011.
Alors que Daley était au pouvoir, son fils était impliqué dans un accord qui a fait l'objet d'une enquête fédérale. Les le président d'une société d'inspection des égouts est allé en prison pour son incapacité à révéler à la mairie que le fils et le neveu de Daley, Robert Vanecko, détenaient des parts de propriété secrètes dans l'entreprise lorsque l'administration Daley lui a accordé des prolongations de contrat lucratives.
Et une société de capital-risque qui a financé la société d'égout avait payé au fils de Daley plus de 1,2 million de dollars entre 2002 et 2009, 708 999 dollars pour son rôle dans la recherche d'investisseurs pour une entreprise qui a obtenu un contrat municipal de l'administration Daley pour installer un service Internet sans fil à Aéroports O'Hare et Midway.
Werner ne dira pas combien les Daley ont investi dans Renovo, ne discutera pas des conditions ou ne commentera pas l'un de ses investisseurs.
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La plupart des accords de Renovo concernant la banque foncière ont été conclus avant l'investissement des Daley.
Les récents investisseurs de Renovo incluent Andy Gloor, directeur général de la société de développement de Chicago Sterling Bay, qui a construit et possède le siège social de McDonald's dans le West Loop. Sterling Bay a attiré la colère du maire Lori Lightfoot lorsqu'elle s'est présentée l'année dernière pour la subvention de 1,3 milliard de dollars qu'elle a reçue de l'hôtel de ville pour son énorme projet Lincoln Yards le long de la rivière Chicago du côté nord.
Les autres investisseurs récents de Renovo comprennent également le magnat de l'immobilier Sean Conlon, qui est un partenaire commercial de Patrick Daley et l'animateur de The Deed, une émission télévisée de CNBC sur le retournement de maison.
Conlon a créé Conlon-Renovo Investors, LLC, une société du Delaware qui prévoyait de lever 1,6 million de dollars, selon un document qu'il a déposé auprès de la Securities and Exchange Commission des États-Unis le 30 mai 2019.
Conlon ne dira pas combien lui et les autres ont investi dans la société de Werner, qui a financé certaines des transactions immobilières présentées dans l'émission télévisée de Conlon.
Les détails sont privés, dit Conlon par SMS en réponse aux questions. Nous venons d'investir. Je connais Kevin depuis 20 ans et je le trouve honnête et très travailleur. Et surtout, il travaille avec tous ses emprunteurs en cas de difficultés. Je respecte ça. Nous avons investi pour lui afin de développer son infrastructure et de développer son entreprise et d'être liquide en cas de ralentissement.
Conlon dit qu'il n'a eu aucune relation d'affaires directe avec la banque foncière.
Parmi les rehabbers auxquels Renovo a prêté de l'argent, trois avaient fait faillite avant d'obtenir des prêts de la société de Werner, selon les archives.
Werner dit qu'il a rencontré Gainer pendant qu'elle réfléchissait à la création de la banque foncière. Il dit que son entreprise s'intègre naturellement à l'agence du comté.
Renovo est le plus grand prêteur à Chicago aux rehabbers, dit-il. Nous n'avons aucun lien officiel avec la banque foncière, sauf que nous les considérons comme un partenaire stratégique actif dans le cadre de la même mission : nous devons faire rénover les propriétés, aider à améliorer les quartiers autour de Chicago. Nous travaillons avec eux pour collaborer sur les meilleurs moyens de mettre la propriété entre les mains des gens et de les aider à les transformer et à les réhabiliter.
Les prêts à la construction de Renovo pour ces projets de réhabilitation sont souvent d'une durée maximale d'un an - assez longtemps, dit Werner, pour acheter la maison et la réparer et soit la vendre, soit la refinancer avec un prêteur plus permanent à long terme.
Sur la base des dossiers examinés par le Sun-Times, voici un aperçu de certaines des transactions que Renovo a financées impliquant la banque foncière :
- Il a conclu 10 des accords avec Nicole Harper, une ancienne comptable du système de santé et d'hôpitaux du comté de Cook. Harper – qui a fait faillite il y a plus de dix ans – a acheté des maisons en utilisant cinq sociétés, chacune avec un partenaire différent.
Sur son site Web, Renovo vante son succès, la décrivant comme une professionnelle ayant fait des études collégiales et souhaitant gagner plus que ce que son travail quotidien ne peut payer.
La banque foncière a acheté une maison de ranch à Niles pour 149 474 $ à Fannie Mae et l'a vendue à Harper - qui a obtenu un prêt de 199 000 $ de Renovo - pour 152 974 $. Environ cinq mois plus tard, elle a vendu la propriété pour 419 000 $. Dans l'un de ses autres accords avec la banque foncière, elle a acheté une maison à Brookfield pour 155 953 $, a obtenu un prêt de 336 000 $ de Renovo et a revendu la maison pour 529 000 $.
- Evolution Properties LLC, un développeur de Lake in the Hills, a fait appel à Renovo pour financer 11 des 25 propriétés qu'il a achetées auprès de la banque foncière. La banque foncière a vendu deux de ces maisons chacune à une perte de 29 000 $. Le développeur a acheté l'un d'eux pour 100 000 $ et l'a vendu pour 200 000 $ et a payé 65 720 $ pour l'autre et l'a vendu pour 245 000 $.
- Mike Tassone de Naperville, propriétaire de DNV Solutions et de DNV Properties, a utilisé Renovo pour financer quatre propriétés foncières à Chicago en 2018. Tassone s'est tourné vers Renovo après que les régulateurs fédéraux ont fermé son ancien prêteur, la Washington Federal Bank for Savings, à la suite d'une fraude massive. des semaines après que le président de la banque, John Gembara, a été retrouvé pendu dans la maison d'un client à Park Ridge. Tassone avait déclaré faillite en 2012.
- Deux immeubles à logements multiples que Renovo a financés n'ont pas été renversés tout de suite. Au lieu de cela, ils sont devenus des locations de la section 8. Plan Real Estate a acheté l'un d'entre eux, sur le côté nord-ouest de la ville à Avondale, à la banque foncière pour 147 346 $, soit 3 500 $ de plus que ce qu'il a coûté à l'agence du comté. Il a vendu le bâtiment le mois dernier pour 625 000 $.
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