Jeu de coquille de taxe foncière
Les hommes d'affaires de banlieue liés à Ald. Carrie Austin et une enquête fédérale n'ont pas payé d'impôts sur les propriétés pendant des années, puis ont racheté 861 000 $ de leurs propres dettes fiscales – pour 26 000 $.
Boris Nitchoff s'enorgueillit de la fortune qu'il s'est faite depuis son émigration de Macédoine.
Il rembourse les impôts fonciers impayés d'autres personnes dans le comté de Cook par le biais de ventes fiscales. Ensuite, il récolte les intérêts lorsque les propriétaires le remboursent avec intérêts. Ou, s'ils ne le font pas, il reprend les propriétés.
Nitchoff, 77 ans, est connu pour raconte comment il a découvert ce moyen mystérieux de gagner sa vie quand quelqu'un a acheté les taxes sur sa propre maison et a menacé de la lui prendre.
Nitchoff lui-même a laissé expirer les impôts sur sept propriétés de la banlieue sud qu'il possédait pendant des années, jusqu'à ce qu'ils accumulent 861 000 $ en factures en souffrance, selon les dossiers examinés par le site Web.
Ensuite, grâce à un jeu de société impliquant trois sociétés appartenant à Nitchoff et à un petit-fils, ils ont acheté ces dettes fiscales lors d'une vente au trésor de l'impôt foncier du comté de Cook, payant une fraction de ce qui était dû pour le droit de transférer éventuellement la propriété de l'une des entreprises de la famille. à un autre — sans avoir à payer les arriérés d'impôts.
La société du petit-fils Conor Nitchoff, 9C LLC, a payé 5 650 $ pour 734 428 $ d'impôts dus par son grand-père Mako Properties Inc. sur cinq des sept propriétés, ce qui semble être illégal en vertu d'une loi de l'État.
9C LLC a été formée par Boris Nitchoff et son petit-fils alors âgé de 20 ans en 2014 – l'année avant qu'ils n'achètent la dette fiscale de Boris Nitchoff pour quelques centimes par dollar. Conor Nitchoff dit sur sa page LinkedIn qu'il a travaillé pour Mako, achetant et vendant des propriétés commerciales et faisant appel de leurs taxes foncières, de 2014 à 2017.
Pour les deux autres propriétés impliquées dans le jeu de l'arriéré d'impôts, Boris Nitchoff a utilisé une autre société qu'il possède, B. Hartman Group, pour acheter 126 583 $ dus par son autre société, en ne payant que 20 630 $.
Cela semble également avoir été fait en violation de la loi qui interdit aux gens de ne pas payer ce qu'ils doivent en impôts fonciers en achetant ces dettes lors des ventes au trésor.
Et le grand-père et le petit-fils ont acheté les taxes après avoir signé les formulaires de divulgation requis par le bureau du trésorier du comté de Cook, qui détient les ventes pour taxes, affirmant qu'ils n'avaient aucun intérêt financier dans les propriétés - qu'ils n'étaient pas propriétaires ou détenteurs d'un intérêt bénéficiaire dans ou de la propriété lorsque les taxes ont été vendues ou lorsqu'elles sont restées impayées.
Vraiment, si vous y réfléchissez, c'est illégal, vous voyez ? Boris Nitchoff reconnaît lors d'une interview dans son bureau du Sommet qui est le siège des nombreuses entreprises de la famille.
Nous y avons pensé - parce que la société appartient à différentes sociétés, à différents propriétaires, ce n'est pas le propriétaire de l'acte, dit-il. D'une certaine manière, cela pourrait être légal. Mais je ne voulais tout simplement pas créer de problèmes pour les garçons et moi.
Les dossiers montrent que les sociétés détenues par Boris et Conor Nitchoff sont allées devant les tribunaux en 2017, demandant des actes d'imposition sur trois des propriétés appartenant à l'autre société de Boris Nitchoff – un lave-auto Harvey qui se trouve sur deux lots et un terrain vague à Dolton. Cela leur aurait permis de garder la terre dans la famille sans payer les arriérés d'impôts.
Mais ils ont abandonné l'affaire Dolton et à ce jour n'ont pas activement poursuivi les autres affaires toujours en cours car, selon Boris Nitchoff, un avocat lui a dit que cela pourrait vous ouvrir une boîte de vers et créer des problèmes. Alors payez les impôts.
Il dit qu'il envisage de suivre les conseils de l'avocat pour payer les arriérés d'impôts – mais seulement sur l'une des sept propriétés, une maison à Dolton sur laquelle il doit 38 000 $, plus les intérêts.
Lorsqu'on lui a demandé pourquoi Mako avait acquis les propriétés mais avait ensuite ignoré les factures d'impôt pendant des années, Nitchoff a déclaré que j'avais acheté des propriétés avec lesquelles je suis coincé. Pour payer les impôts, ça ne paie pas. Vous percevez mille dollars de loyer, vos impôts sont de 13 000 $, 14 000 $. Alors comment vas-tu survivre ?
Même après avoir utilisé 9C LLC et B. Hartman Group pour acheter les impôts en souffrance de Mako, les Nitchoff n'ont toujours payé aucune de leurs taxes foncières sur les sept propriétés, une dette totale qui a atteint 1,68 million de dollars, selon les dossiers.
La façon dont ils ont fonctionné est la suivante, a découvert le Sun-Times : reporter le paiement des impôts fonciers pendant des années. Ensuite, lorsque le trésorier du comté met les dettes fiscales en vente et que quelqu'un d'autre pourrait acheter la dette et, avec elle, une réclamation sur la propriété, ils le font eux-mêmes - en utilisant une autre société qu'ils possèdent, en payant une fraction de ce que Nitchoff possédait. Mako devait.
Boris Nitchoff et ses deux fils, Alex Nitchoff et Constantino Nitchoff, ont tous été nommés dans un mandat de perquisition fédéral portant sur des relations commerciales impliquant Ald. Carrie Austin (34e) et son chef de cabinet Chester Wilson, le Sun-Times a rapporté en juillet. Personne n'a été accusé d'aucun crime. Boris Nitchoff dit qu'il n'a rien fait de mal.
Les Nitchoff ont acheté leurs propres taxes lors des ventes au trésor que la trésorière du comté de Cook, Maria Pappas, organise tous les deux ans pour vendre aux enchères les taxes foncières qui n'ont pas été payées depuis au moins trois ans. Contrairement aux ventes annuelles de taxe de comté, au cours desquelles les soumissionnaires doivent payer la totalité de la dette fiscale impayée, les prix de vente au trésor commencent à 440 $ par propriété, frais compris.
Ces ventes donnent aux districts scolaires taxateurs, aux municipalités et à d'autres organismes taxateurs de l'argent qu'ils avaient déjà prévu de dépenser. Les propriétaires ont trois ans pour payer ce qu'ils doivent, plus les intérêts, avant qu'un acheteur fiscal ne puisse poursuivre en justice pour devenir propriétaire.
La famille Nitchoff vit à Lemont et exploite plusieurs sociétés qui, ensemble, ont obtenu des dizaines de millions de dollars de contrats de la ville de Chicago aux maisons insonorisées près des aéroports O'Hare et Midway et réhabiliter ou remplacer les porches et les toits pour les propriétaires à faible revenu à travers la ville.
Parmi les propriétés pour lesquelles Boris Nitchoff a acheté les taxes, il y a un bâtiment en briques endommagé par le feu qui appartenait à Wilson avant que le chef de cabinet d'Austin ne manœuvre pour qu'il aille à son partenaire commercial, sans aucun arriéré d'impôt, dans le cadre d'un accord conclu par l'Autorité de la banque foncière du comté de Cook.
L'agence Land Bank, dont le but est de récupérer les propriétés en payant des impôts, a soumis des offres sans numéraire lors de la vente au trésor de juillet 2019 sur cinq des parcelles des Nitchoff.
Conor Nitchoff, qui est le fils aîné d'Alex Nitchoff, a formé 9C LLC en 2014 avec son grand-père dans la maison de ses parents à Lemont. En 2017, les dossiers montrent que la société était uniquement au nom du petit-fils, le frère cadet de Conor Nitchoff étant également répertorié comme un enchérisseur autorisé pour 9C aux ventes fiscales.
Interrogé sur les conclusions du Sun-Times selon lesquelles les Nitchoff avaient acheté leurs propres taxes en violation apparente de la loi, un porte-parole de Pappas a déclaré : Nous sommes reconnaissants au Sun-Times de nous avoir alerté sur quatre propriétés, ce qui nous a incités à mener nos propres recherches et en identifier trois autres. Chaque fois que nous rencontrons un problème qui soulève de sérieuses questions, nous le renvoyons au bureau du procureur de l'État du comté de Cook pour enquête.
TAXES FONCIÈRES NON PAYÉES DE BORIS NITCHOFF
15825 et 15827, route Dixie, Harvey
Mako Properties Inc. de Boris Nitchoff a obtenu ces propriétés pour 63 500 $ en mars 2008, environ quatre ans après que le trésorier du comté de Cook les a vendues pour arriérés d'impôt.
Mako n'a payé aucune taxe foncière sur le terrain entre 2009 et 2013, laissant la facture fiscale impayée s'élever à 126 583,68 $.
Mako a vendu la propriété pour 170 000 $ en mai 2014 à une fiducie foncière dont les bénéficiaires n'ont pas été divulgués. Mais les factures fiscales en souffrance de Mako sont restées impayées et ont été mises en vente au plus offrant lors de la vente au trésor du comté de Cook en 2015.
L'offre gagnante de 20 630 $ provenait d'une autre société Nitchoff, B. Hartman Group, bien que la loi de l'Illinois stipule que personne ne peut acheter des impôts en souffrance lors d'une vente au trésor sur les propriétés qu'il possède. Nitchoff et son petit-fils Conor Nitchoff l'ont fait plusieurs fois.
En 2017, l'avocat de Nitchoff a demandé à un juge de délivrer un acte d'imposition à B. Hartman afin que la société puisse devenir propriétaire de la propriété que Mako avait vendue à la fiducie foncière. L'affaire est toujours pendante devant le tribunal. Et les impôts fonciers restent impayés.
La propriété était de retour dans la vente au trésor cet été, lorsque la Cook County Land Bank Authority, une agence du comté qui acquiert des propriétés en souffrance fiscale et les vend à des développeurs, a soumis une offre sans numéraire pour acquérir les deux parcelles. Si l'autorité finit par devenir propriétaire, elle effacerait les propriétés des factures d'impôt impayées qui dépassent maintenant 229 000 $ plus les intérêts.
1415 E. 142nd St., Dolton
Un juge du comté de Cook a donné à Mako Properties un acte d'imposition pour cette propriété commerciale en 2005 - environ trois ans après que Nitchoff a acheté les taxes impayées lors d'une vente de taxe de comté.
Mako n'a payé aucun impôt foncier dessus entre 2004 et 2013, et les impôts impayés ont grimpé à 23 363,87 $.
Ces taxes ont été vendues lors de la vente au trésor de 2015 à 9C LLC – formée par Nitchoff et son petit-fils – qui a soumis la seule offre – 440 $.
En 2017, l'avocat de 9C LLC a demandé à un juge de délivrer un acte fiscal afin que 9C puisse en devenir propriétaire. Les Nitchoff ont abandonné l'affaire en janvier.
Les impôts en souffrance de Nitchoff sur la propriété, remontant à 14 ans, dépassent maintenant 40 000 $.
1869, boulevard Sibley, ville de Calumet
Mako a payé 105 962 $ pour acheter ce lot de voitures d'occasion en 2010 — quatre ans après qu'une société appelée BCS Services Inc. a acheté les impôts en souffrance sur la propriété lors d'une vente pour impôts.
Mako n'a pas payé d'impôts fonciers entre 2011 et 2013, accumulant une facture de 189 904,65 $.
Ces taxes ont été mises en vente lors de la vente au trésor de 2015, vendues au moins-disant pour 440 $. L'enchère gagnante est venue de 9C LLC, qui n'est jamais allé en justice pour demander un acte pour la propriété
Nitchoff a d'abord cherché à vendre la propriété à une femme de Lansing nommée Charmain Fisher pour 217 000 $ en vertu d'un accord pour acte notarié. Elle a mis 40 000 $. Mais lorsqu'elle a raté le premier versement mensuel, l'affaire s'est effondrée. Nitchoff est allé au tribunal et un juge a gardé la propriété entre les mains de Mako.
Mako a vendu la propriété l'année dernière à Taofik Afolabi pour 75 000 $.
Depuis l'achat de la propriété en 2010, Mako n'a payé aucun impôt foncier dessus.
La propriété est revenue à la vente au trésor l'été dernier, lorsque la Cook County Lank Bank Authority a soumis une offre sans numéraire. Si le comté acquiert la propriété, il effacera les impôts impayés qui dépassent maintenant 556 000 $, plus les intérêts.
13825 Park Avenue, Dolton
Mako a obtenu le titre de cette maison en 2008, environ quatre ans après sa vente lors d'une vente au trésor à une entreprise de banlieue lors du premier des quatre transferts qui se sont terminés avec Nitchoff. On ne sait pas si Mako a payé quelque chose pour cela.
Mako n'a payé aucun impôt foncier entre 2010 et 2013, et les impôts en souffrance s'élèvent à 18 145 $.
Ces taxes ont été vendues pour 440 $ lors de la vente au trésor de 2015 au seul enchérisseur, 9C LLC.
9C LLC n'a jamais demandé d'acte d'imposition, et la propriété est revenue à la vente au trésor cet été, lorsque la Cook County Land Bank Authority a soumis une offre sans numéraire. Si Nitchoff ne paie pas les impôts en souffrance, la banque foncière pourrait prendre le titre, effaçant les impôts impayés, qui dépassent désormais 43 000 $. Nitchoff dit qu'il paiera ces impôts, qui datent de 2010.
420 E. 142nd St., Dolton
Mako a acheté ce bâtiment commercial pour 20 000 $ de la Dolton Economic Development Authority en 2006.
Mako n'a payé aucun impôt foncier sur la propriété entre 2007 et 2013, et la facture d'impôts impayée a grimpé à 373 654,63 $.
Ces taxes ont été vendues pour 440 $ lors de la vente au trésor de 2015 au seul enchérisseur, 9C LLC. 9C LLC n'a jamais demandé d'acte d'imposition pour la propriété, qui appartient toujours à Mako.
Les taxes impayées sur la propriété dépassent maintenant 541 000 $.
606 E. 142nd St., Dolton
Mako a obtenu un acte fiscal pour ces vitrines en 2005, trois ans après avoir acheté les taxes en souffrance.
Mais Mako n'a pas payé les taxes foncières, accumulant une dette de 129 360,56 $ en 2013.
Mako a transféré la propriété de la propriété en 2013 à Farod Lewis, apparemment pour 20 000 $, selon les dossiers déposés auprès du registraire des actes du comté de Cook.
Les impôts impayés de Mako ont été vendus pour 3 890 $ lors d'une vente au trésor. Ils ont été achetés par 9C LLC. Mais la société que Nitchoff a créée avec son petit-fils n'est jamais allée en justice pour s'approprier la propriété.
La Cook County Land Bank Authority a fait une offre sans numéraire lors de la vente au trésor de 2019 pour acquérir la propriété. S'il devient propriétaire, cela effacera les impôts impayés, datant de 2004, qui s'élèvent maintenant à 275 000 $.
SOURCES : trésorier du comté de Cook, évaluateur du comté de Cook, greffier du comté de Cook
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