Accord Wrigley: les bars et les toits obtiennent des pauses sur les impôts fonciers

Melek Ozcelik

Le bar de Casey Moran, en face de Wrigley Field, a obtenu un allégement de l'impôt foncier de 60 % en construisant un seul appartement au-dessus du bar il y a deux ans. | Ashlee Rezin / Sun-Times



Bienvenue à Wrigleyville : domicile des champions du monde Cubs - et certaines des meilleures offres de Chicago sur les impôts fonciers.



Prenez Casey Moran's, l'un des bars les plus populaires du quartier en plein essor.

Il y a deux ans, l'évaluateur du comté de Cook, Joseph Berrios, a reclassé Casey Moran de propriété commerciale à propriété résidentielle après que son propriétaire, Kevin Killerman, a créé un petit appartement au-dessus du bar. Cela a considérablement réduit les impôts fonciers de Killerman de 60 %, ce qui lui a permis d'économiser plus de 110 000 $ à ce jour.

Un pâté de maisons plus loin, Berrios a également classé un bar à deux étages appelé Trace comme propriété résidentielle, même si un barman dit qu'il n'y a pas d'appartements sur la propriété. Cela a permis à ses propriétaires d'économiser plus de 17 000 $ en impôts fonciers cette année.



Évaluateur du comté de Cook, Joseph Berrios | Rich Hein / Sun-Times

Évaluateur du comté de Cook, Joseph Berrios | Rich Hein / Sun-Times

Et la famille Ricketts, propriétaires des Cubs et de Wrigley Field, a économisé des centaines de milliers de dollars d'impôts sur 10 immeubles d'appartements connus sous le nom de Wrigley Rooftops. Tous sont classés comme propriétés résidentielles – même si leurs entreprises de gradins sur le toit génèrent beaucoup plus de revenus que leurs résidences, selon les dossiers.

Autour de Wrigley Field, les bars et les restaurants se disputent les clients. Mais en ce qui concerne les impôts fonciers, ils opèrent sur un terrain de jeu inégal, a révélé une enquête sur un site Web.



Le comté de Cook est le seul comté de l'Illinois à taxer moins les résidences que les propriétés commerciales. Cet allégement fiscal est étendu à des milliers d'immeubles comprenant à la fois des entreprises et des appartements, ce qui entraîne une baisse des factures d'impôt pour leurs propriétaires, tout en forçant le reste des contribuables du comté à payer plus.

Cela n'est nulle part plus apparent qu'à Wrigleyville, où les propriétaires de certains immeubles ont économisé aussi peu que 16 000 $ en taxes foncières cette année et jusqu'à 175 000 $ parce qu'ils ont au moins un appartement dans des immeubles principalement consacrés aux affaires.

C'est le résultat d'une loi que le conseil du comté de Cook a adoptée il y a 17 ans à la demande de l'assesseur de l'époque, James Houlihan, d'accorder des allégements d'impôt foncier aux entreprises familiales opérant dans des bâtiments de devanture de magasins à travers la ville et les banlieues – principalement des bâtiments qui ne sont pas t plus de 20 000 pieds carrés et ne compte pas plus de six appartements.



Ils sont imposés sur la base de 10 pour cent de la valeur estimée de leurs propriétés - le même que le propriétaire de n'importe quel bungalow ou maison en duplex à Chicago ou dans la banlieue du comté de Cook. Les biens classés comme commerciaux sont imposés sur 25 pour cent de la valeur estimée.

Cela a conduit à des inégalités généralisées pour les propriétaires fonciers à Wrigleyville, où de nombreux bars sont imposés au taux commercial le plus élevé, dans certains cas même si le bar d'à côté est imposé selon la formule d'évaluation résidentielle beaucoup plus faible.

Tom Ricketts, président et propriétaire des Cubs de Chicago. | Ashlee Rezin / Sun-Times

Tom Ricketts, président et propriétaire des Cubs de Chicago. | Ashlee Rezin / Sun-Times

Le Sun-Times a examiné les impôts fonciers de 65 bâtiments avec des bars, des restaurants et d'autres entreprises autour de Wrigley Field. L'évaluateur a classé 32 d'entre eux comme résidentiels car ils comprennent au moins un appartement - qui n'a même pas besoin d'être occupé pour bénéficier de l'allégement fiscal.

Collectivement, ces 32 propriétés ont payé 1,6 million de dollars d'impôts cette année, soit environ 2 millions de moins que ce qu'elles auraient payé si elles avaient été imposées en tant que propriété commerciale, selon le Sun-Times.

Si la loi n'avait jamais été adoptée, il est peu probable que les propriétaires des propriétés aient payé ces 2 millions de dollars, car ils soutiendraient sans aucun doute que certaines parties de leurs bâtiments devraient être taxées comme commerciales et d'autres comme résidentielles. Pourtant, ces soi-disant évaluations fractionnées généreraient plus de recettes fiscales de ces bâtiments que ce qui est actuellement payé, selon les experts.

Cliquez ci-dessus pour afficher une carte interactive qui montre les disparités fiscales entre certaines propriétés autour de Wrigley Field.

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Les propriétés comprennent 13 immeubles d'appartements le long des avenues Sheffield et Waveland où les fans affluent sur les toits pour regarder les Cubs jouer. Au cours des dernières années, la famille Ricketts a acheté 10 de ces bâtiments, payant 872 933 $ en impôts fonciers cette année, soit environ 1,3 million de dollars de moins que ce qu'elle aurait payé s'ils avaient été classés comme immobilier commercial.

L'immeuble sur le toit avec la plus grosse facture d'impôt foncier appartient à George Loukas, qui possède également le célèbre bar Cubby Bear et gère les immeubles sur le toit appartenant à la famille Ricketts. Loukas a payé 188 756 $ en taxes sur son toit cette année. C'est l'un des trois seuls immeubles sur le toit qui sont taxés comme propriété commerciale, et non résidentielle.

Traiter une entreprise comme une maison à des fins fiscales est si lucratif autour de Wrigley Field que de nombreux propriétaires économisent davantage sur leurs impôts fonciers que les autres entreprises du quartier ne doivent payer, y compris Luis Auto Repair, qui se trouve en face du stade.

Luis Auto Repair, 1031 W. Addison. | Ashlee Rezin / Sun-Times

Luis Auto Repair, 1031 W. Addison. | Ashlee Rezin / Sun-Times

Les taxes de l'atelier de carrosserie ont doublé au cours des cinq dernières années, laissant le propriétaire Luis Resendiz avec une facture fiscale beaucoup plus importante que la plupart des bars animés. Il risque maintenant de perdre sa propriété parce qu'il n'a pas payé ses impôts au cours des deux dernières années, devant plus de 78 000 $ à une entreprise d'Atlanta qui a payé ses impôts en souffrance.

Peu de propriétaires fonciers à Wrigleyville discuteraient de la disparité des impôts fonciers. Je me foutrais de moi si je te parlais », a déclaré un propriétaire d'entreprise à un journaliste.

Les taxes foncières ont tellement augmenté dans le quartier qu'Ald. Tom Tunney (44e) dit conseiller aux hommes d'affaires de suivre son exemple. Il y a plusieurs années, il a décidé de déménager son restaurant Ann Sather d'un demi-pâté de maisons dans un immeuble avec des appartements à l'étage afin de pouvoir réduire ses impôts.

Quand je parle aux propriétaires d'entreprise, j'ai essayé de les éduquer sur cette question, dit Tunney. Je leur demande : « Pouvez-vous mettre un appartement à l'étage ? »

Le comté de Cook compte 13 984 propriétés qui ont des devantures de magasins avec pas plus de six appartements. Quatre-vingt pour cent d'entre eux se trouvent à Chicago et 1 087 dans le canton de Lake View, qui comprend Wrigley Field.

L'évaluateur n'a aucun mécanisme pour vérifier l'existence des appartements dans ces immeubles commerciaux, bien que le porte-parole de Berrios, Tom Shaer, ait déclaré que le bureau recevait souvent des copies des baux, des listes de loyer et d'autres documents des propriétaires d'immeubles essayant de convaincre l'évaluateur que leurs propriétés valent beaucoup. moins que les estimations du comté.

Laurence Msall, présidente de la Civic Federation, une organisation de politique fiscale, remet en question la politique du comté consistant à accorder des allégements fiscaux à certains propriétaires d'immeubles commerciaux uniquement parce que leurs bâtiments comprennent des appartements, affirmant que le déménagement nuit à tout le monde.

Tout le monde dans le district fiscal finit par être taxé à un taux plus élevé pour le cadeau offert à certains propriétaires, dit Msall.

En vertu de l'ordonnance du comté de Cook, cependant, Shaer a déclaré que l'évaluateur n'avait d'autre choix que d'attribuer la classification résidentielle la moins chère à toute propriété commerciale comprenant six appartements ou moins, à condition que le bâtiment mesure moins de 20 000 pieds carrés.

Pete Silvestri, l'un des commissaires du comté de Cook qui a voté pour réduire les taxes foncières sur les immeubles de devanture de magasins qui contiennent également des appartements, a déclaré que l'ordonnance n'avait jamais pour but d'accorder des allégements fiscaux aux bars ou aux toits de Wrigleyville. Silvestri, R-Elmwood Park, dit que le conseil du comté devrait réexaminer l'impact de l'ordonnance.

Pour ce faire, cela pourrait nécessiter une analyse plus approfondie des près de 14 000 propriétés concernées.

Pierre Silvestri. | Conseil du comté de Cook

Pierre Silvestri. | Conseil du comté de Cook

Aucune de ces choses n'était l'intention, dit Silvestri. C'était pour aider les mamans et les magasins pop qui échouaient. . . pour leur donner un certain allégement de l'impôt foncier pour rivaliser avec ces développements massifs.

Je peux vous garantir que personne n'a élevé de toits ou de bars à succès, dit le commissaire, suggérant que le comté donne des factures d'impôt fractionnées afin que l'espace commercial soit taxé plus que l'espace résidentiel.

Le bar Killerman est l'une des rares entreprises à payer moins d'impôts fonciers qu'il y a cinq ans, lorsque les Cubs finissaient à la dernière place.

Propriétaire de plusieurs bars dans le North Side, Killerman a également eu une participation dans la société qui vend de la bière à Lollapalooza. Il a passé plusieurs années à essayer de réduire ses impôts fonciers sur Casey Moran en déposant des appels pour réduire la valeur que l'évaluateur a attribuée à la propriété située au 3662 N. Clark St., qui, selon le comté, vaut 1,9 million de dollars.

Sa chance a tourné il y a deux ans lorsqu'il a embauché Steven Pearlman, un avocat spécialisé dans l'impôt foncier qui, comme de nombreux autres avocats qui demandent des réductions d'impôt au bureau de Berriors, a contribué au fonds de campagne de l'évaluateur.

Pearlman a déposé des documents auprès de Berrios indiquant que Killerman avait un petit appartement au-dessus du bar, un espace qui avait autrefois été utilisé comme salon du propriétaire.

Ces documents montrent qu'une employée de Casey Moran a loué l'appartement pour 700 $ par mois – un bail qui a permis à Killerman d'économiser 51 751 $ en impôts fonciers après que Berrios a reclassé la propriété de commerciale à résidentielle. En tant que propriété résidentielle, Killerman a payé 36 436 $ d'impôts l'année dernière, mais il aurait payé 88 187 $ si le bar était resté classé comme commercial, selon les dossiers du comté.

Cette année, Killerman a payé 39 834 $ au lieu de 99 586 $, une économie de 59 752 $.

Lorsqu'un journaliste a visité l'appartement au troisième étage de la tourelle du bar, une femme a ouvert la porte en disant que personne n'y habitait – et qu'il n'y avait pas d'appartement. Elle a alors fermé la porte.

Killerman a raccroché au journaliste. Son avocat n'a pas répondu aux appels téléphoniques.

À un pâté de maisons au nord de Casey Moran's, les propriétaires de Trace, un petit bar à deux étages, bénéficient depuis des années d'importantes réductions d'impôts fonciers, car la propriété est classée comme résidentielle.

Le site Web de l'évaluateur indique qu'il y a quatre appartements dans l'immeuble de 2 922 pieds carrés sur un terrain de 2 100 pieds carrés, bien qu'il n'y ait aucun signe visible d'espace de vie résidentiel sur la propriété. De plus, un barman a déclaré au Sun-Times qu'il n'y avait pas d'appartements là-bas.

Les propriétaires, Nathan Hilding et Jason Akemann, qui exploitent plusieurs restaurants à Chicago, n'ont pas retourné les appels téléphoniques. Mais leur avocat, Peter Issac, dit qu'il y a, en fait, un appartement sur la propriété.

Il y a un petit appartement à l'arrière du bâtiment, dit Issac. Il est là depuis des années avant que Trace ne l'achète. Je crois que personne n'y habite.

Pourtant, Shaer, le porte-parole de l'évaluateur, a déclaré que le bureau de l'évaluateur avait décidé que Trace devrait être reclassé en propriété commerciale, ce qui ferait grimper ses taxes foncières par rapport aux 11 599 $ que les propriétaires ont payés cette année. L'onglet fiscal du bar aurait été de 28 998 $ si la propriété avait une classification commerciale cette année.

Nous vous remercions d'avoir attiré notre attention sur ce point, dit Shaer. Avec 1,85 million de propriétés dans le comté de Cook, nous avons parfois besoin de recevoir ce type d'informations.

Barre de traçage, 3714 N. Clark. | Ashlee Rezin / Sun-Times

Barre de traçage, 3714 N. Clark. | Ashlee Rezin / Sun-Times

Après des années d'escarmouches juridiques avec les propriétaires des appartements sur le toit le long de Sheffield et Waveland, la famille Ricketts a commencé à acheter les bâtiments en 2015.

Ils possèdent maintenant 10 des 13 immeubles sur le toit, payant 64,5 millions de dollars pour tous les actifs immobiliers et non immobiliers, selon les documents déposés auprès de l'évaluateur par le cabinet d'avocats Thomas M. Tully, un ancien évaluateur du comté de Cook qui représente les Ricketts. famille.

Les 10 bâtiments de Ricketts sont taxés en tant que propriété résidentielle, bien que les documents déposés auprès du comté montrent que la plupart de leurs revenus proviennent des opérations commerciales, et non des appartements.

Cliquez ci-dessus pour afficher une base de données interactive qui montre les disparités fiscales entre les propriétés sélectionnées autour de Wrigley Field.

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Opérant sous le nom de Wrigley Rooftops, les Ricketts ont généré des revenus de 6,4 millions de dollars pour les bars sur les toits au cours des six premiers mois de 2016. Après avoir payé les impôts et les dépenses, les documents montrent que les entreprises sur les toits avaient un revenu net de 399 147 $ les six premiers mois de l'année dernière. année.

Juste au-dessus du mur de terrain droit du stade, les Ricketts possèdent deux bâtiments au 3617 et au 3619 N. Sheffield, où six appartements sont autorisés comme locations de vacances par la ville de Chicago, et les clients doivent payer la taxe d'hôtel de la ville. Fonctionnant comme l'auberge de Wrigleyville, les prix par nuit varient entre 329 $ pour la suite MVP à une chambre et 720 $ pour la suite Home Run, qui peut accueillir neuf personnes.

Bien que les bâtiments soient exploités comme un hôtel avec un bar florissant sur le toit, les propriétés sont classées comme résidentielles. La famille Ricketts a donc payé 161 622 $ en impôts fonciers cette année. Si les bâtiments avaient été classés comme commerciaux, les factures de taxes auraient dépassé 400 000 $.

Le bureau de l'évaluateur ne savait pas que les appartements de ces bâtiments étaient loués comme chambres d'hôtel jusqu'à ce que le Sun-Times le demande. Sur la base d'un examen du site Web du parti, nous mènerons une enquête plus approfondie concernant le flux de revenus de cette propriété, a déclaré Shaer.

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L'auberge à Wrigleyville, 3617-19 N. Sheffield. | Bureau de l'évaluateur du comté de Cook

Un porte-parole de la famille Ricketts, Dennis Culloton, a refusé de discuter des finances des Wrigley Rooftops. Culloton note que les locations de vacances ont commencé sous le propriétaire précédent et que tous les bâtiments avaient été classés comme résidentiels lorsque la famille les a achetés.

Nous avons hérité de toutes les classifications et évaluations d'évaluation lorsque nous avons acheté les bâtiments au cours des deux dernières années », explique Culloton. La classification appartient en dernier ressort à l'évaluateur. S'il était classé comme commercial, ce serait à l'évaluateur. Mais il y a d'autres questions sur la façon dont il serait zoné. Il est zoné résidentiel.

Au total, les Ricketts ont payé 3,5 millions de dollars en impôts fonciers cette année : 2,2 millions de dollars sur Wrigley Field ; 430 739 $ sur le nouvel immeuble de bureaux et le parc à côté du stade et 872 933 $ sur les 10 immeubles sur le toit.

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